GModG, 10-Prozent-Regel, oberste Geschossdecke, Rohrleitungsdämmung, Unternehmererklärung: Welche Sanierungspflichten nach einem Hauskauf wirklich gelten. Stand September 2026.
Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG)
Seit Juli 2026 gilt das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), hervorgegangen aus dem bisherigen Gebäudeenergiegesetz. Die Heizungswahl ist grundsätzlich technologieoffen. Bei fossil befeuerten Heizungen gelten stufenweise Anforderungen an klimafreundliche Brennstoffanteile.
Die 10-Prozent-Regel
Werden bei einem bestehenden beheizten Gebäude Außenbauteile erneuert, ersetzt oder erstmalig eingebaut, müssen die energetischen Anforderungen des GModG eingehalten werden. Ausgenommen sind Änderungen, die nicht mehr als 10 % der gesamten Fläche der jeweiligen Bauteilgruppe betreffen. Es geht um die Bauteilgruppe (Außenwand, Fenster, Dach, Geschossdecke), nicht um das gesamte Gebäude.
Oberste Geschossdecke
Oberste Geschossdecken beheizter Gebäude, die den gesetzlichen Mindestwärmeschutz nicht erfüllen (U-Wert > 0,24 W/(m²K)), müssen nachgedämmt werden. Die Pflicht gilt als erfüllt, wenn stattdessen das darüberliegende Dach entsprechend gedämmt ist. Bei bestimmten selbstgenutzten Ein-/Zweifamilienhäusern kann nach Eigentümerwechsel eine zweijährige Nachrüstfrist greifen.
Rohrleitungsdämmung
Zugängliche, bisher ungedämmte Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Bereichen können einer gesetzlichen Dämmverpflichtung unterliegen (§ 69 GModG, Anlage 8). Bei bestimmten selbstgenutzten Ein-/Zweifamilienhäusern kann nach Eigentümerwechsel eine zweijährige Frist relevant sein.
Unternehmererklärung
Bei verschiedenen energetischen Sanierungsarbeiten muss das ausführende Unternehmen dem Eigentümer nach Abschluss schriftlich bestätigen, dass die gesetzlichen Anforderungen eingehalten wurden. Bewahren Sie die Unternehmererklärung zusammen mit Ihren Gebäudedokumenten auf.
Fazit & Empfehlung
Nach einem Hauskauf gelten keine pauschalen Pflichten, das gesamte Gebäude zu sanieren. Es kommt auf die jeweilige Bauteilgruppe, den Mindestwärmeschutz und den Einzelfall an. Eine individuelle Prüfung ist empfehlenswert. Stand: 03.09.2026.
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